2016年08月16日

住宅ローン金利見直しか借り換えか 〜まとめ〜

さて、実は今回、住宅ローンの金利の見直しを検討し始めてから約半年が経過しました。(半年前の記事)

借り換えを前提に「ろうきん」に行ってシュミレーションをしてもらったときに感じた事は、「手数料の割りに思ったほどじゃない」ということでした。

そこで、今回の交渉で金利を下げることより重視した点

固定期間の延長

今の固定期間が終了すると、恐らく金利は今より上がる可能性がありました。

それならば、手数料を払って金利を下げるだけではなく、固定期間を新たに10年とすることで、ろうきんとの金利差 0.25%分は十分元が取れると踏んでいたのです。

結果として、同じ金融機関で金利の見直しということで決着したのですが、唯一気になってることがあります。

1.15%で借り替えていたら10年後の元金の残債はいくらだったんだろう?

ということ。

金利は元金に掛かるので、金利が低いと言う事は月々の支払いは対して変わらなくても、元金と利息の割合は当然金利が低い方が元金の比率は高くなるわけです。(参照 前回の記事)

それが10年経てばどれだけの差になるのか?

そうなると次回の固定期間が終わったときには更にメリットがでる・・・かも。

個人的に今回の金利見直しの事は大変満足のいく結果だったと思っています。

今後借り換えを検討される方は、金利だけにこだわらず、固定期間や、固定期間終了後の残債についても検討してみてもいいかもしれません。

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2016年08月15日

住宅ローンの他行借り換えとの比較シュミレーション

さて、前回の金利見直しの記事と違い、今回はあくまで他行(ろうきん)でもらったシュミレーションを基にした想定の範囲での記事となります。

他行借り換えか、同行条件変更か、参考になれば幸いです。

今後10年間の支払い額です。

金利変更のみ 1.4%
月々 49,118円 120回
ボーナス時 79,528円 20回


他行借り換え 1.15%
月々 48,248円 120回
ボーナス時 81,219円 20回


いかがでしょうか?

借り換えした方が、月々では890円、10年間で104,400円の支払いが減額されますが、ボーナス時に1回1,691円10年で33,820円の支払い増となります。

実際にはもう少し月々とボーナス時を調整することでもう少し差がうまれるとは思いますが、おおまかに差し引き、他行で借り換えした方が70,580円安くなるという計算です。

そっか〜、やっぱり他行で借り替えた方が安かったんだね〜〜〜

待った

ここには借り換えの手数料が含まれていません。

借り換えの手数料には

抵当権の設定費用  12万円
抵当権の抹消  1.5万円
融資取り扱い手数料  3万円
印紙代  2万円
事務手数料(※)  融資額の1.5% 約19万円
他行の手数料(繰り上げ返済等)・経過利息分  8万円

(※)融資手数料は労金の場合勤務先の条件により0円となる場合があります。


合計で40万円以上の手数料が必要になります。

と、言う事は・・・

1.4%でも他行で1.15%で借り替えたときよりも安い結果となるわけです。

手数料恐るべし・・・。

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2016年08月14日

住宅ローンの金利見直しの比較結果

返済予定表を改めて見直しみたのでまとめてみたいと思います。



見直し前 金利1.9% 
支払額は 51,427円 元金・利息の内訳は下記の表となります。

2016年9月 35,983円 15,444円


元金が約36,000円に対して、15,000円以上の利息を払ってます。

見直し後 金利1.4% 
支払額は49,118円 元金・利息の内訳は下記の表となります。

2016年9月 37,740円 11,378円

利息が4000円以上減りました。



見直し前の10年固定期間は32年の8月までと、ほぼ4年を残していましたので、単純計算して、

4,000(円)*12(ヶ月)*4(年)=192,000(円)

ボーナス払いも併用しており、こちらは1回当たり約6000円の金利圧縮となっています。

6,000(円)*2(回)*4(年)=48,000(円)

締めて24万円分の金利を圧縮できた感じです。

たった4年でこれだけの違いは大きい・・・

手数料32,400円掛かりましたが、余りある効果ではないでしょうか??

融資期限の関係で、月の支払いが2000円減って、元金が2000円余分に支払われると言う形にはなっていますが。

次は、借り替えたらどうだったのか?ということをまとめてみたいと思います。
借り換えとの比較はこちら

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